Spesso in agenzia capita che alcuni proprietari,  intenzionati a vendere un negozio o un ufficio, ci affidano il compito di pubblicizzarne la vendita con l’indicazione “potrebbe essere trasformato in abitazione” ! Confrontandomi con altri Agenti Immobiliari,  questa è una tendenza che inizia a sentirsi non solo nei paesi di provincia ma ormai anche nelle periferie delle grandi città dove anche lì le chiusure dei negozi sono maggiori rispetto alle aperture di nuove attività.

Capire quindi quali sono i passi corretti per trasformare un negozio in abitazione è fondamentale, perché la cosa è possibile  ma non così semplice! Ci sono infatti le autorizzazioni e i permessi da richiedere e poi i costi da affrontare e, specialmente, capire  quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso.

Spesso i proprietari pensano che basti richiedere un cambio di destinazione al Catasto e che questo sia veloce con un minimo di spesa. Il nostro consulente tecnico, si mette sempre a disposizione per informazioni e consulenza e chiarisce sempre che questo mutamento ha vari passaggi e che avviene prima di tutto chiedendo il “permesso” al Comune. Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il Catasto. Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è quindi la pratica urbanistica comunale. 

Cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un’immobile è una classificazione che serve a indicare la funzione dell’edificio. Questa viene definita sulla base di norme urbanistiche precise. È un concetto chiave del diritto amministrativo, che ha anche un importantissimo valore giuridico. Destinando un immobile a un uso diverso da quello dichiarato si compie di fatto un illecito. Chi vuole ristrutturare un negozio per trasformarlo in un’abitazione deve quindi prestare molta attenzione alla questione del cambio di destinazione d’uso. Questo può avvenire in due modi:

1. – Attraverso la realizzazione di opere edilizie.
2. – Unicamente per via burocratica, senza il compimento di opere edilizie.

Le modalità variano a secondo dello stato dell’immobile da ristrutturare. Occorre in primo luogo constatare se, e quanto, il locale da trasformare in abitazione rispetti i parametri abitativi di legge e definire di conseguenza come intervenire.

I parametri da rispettare

Per legge, i locali destinati all’abitazione devono presentare dimensioni minime per quanto riguarda metratura e altezza, soprattutto per quanto concerne le camere da letto e i bagni. Un altro aspetto fondamentale, inoltre, è quello dell’illuminazione. Ogni abitazione deve infatti godere di adeguate fonti di luce naturale, posizionate in appositi spazi. Questo non è richiesto nel caso dei locali commerciali. Non da ultimo, per le abitazioni la normativa richiede anche il rispetto di standard minimi di efficienza energetica. A tal proposito, è importante ricordare che le regolamentazioni urbanistiche cambiano di comune in comune, occorre quindi basarsi unicamente sulla regolamentazione in atto nel comune in cui è situato l’immobile. Per questo, volendo cambiare la destinazione d’uso del locale, sarà necessario rivolgersi a un tecnico specializzato, che svolgerà un sopralluogo del locale da ristrutturare e si rivolgerà quindi agli uffici competenti del comune di riferimento, presentando una pratica per ottenere il titolo autorizzativo richiesto. Senza questo titolo la trasformazione del locale sarà considerata un abuso edilizio. Dopo questo passaggio si segnalerà al catasto la nuova destinazione d’uso del locale da ristrutturare. Il cambio al catasto ridefinirà anche l’ammontare della tassazione sull’immobile.

Il cambio di destinazione d’uso attraverso la realizzazione di opere edilizie

Per rientrare nella normativa spesso è necessario svolgere opere edilizie. Per questa ragione, è molto importante calcolare con largo anticipo il costo e i tempi delle opere murarie necessarie per rientrare nei parametri richiesti. Nella maggior parte dei casi occorrerà fare opere di muratura, di coibentazione e di sostituzione degli infissi. È anche molto probabile che a un edificio commerciale manchino gli allacci necessari per la costruzione di una cucina. Anche in questo caso, è fondamentale l’occhio di un esperto per calcolare l’entità dei lavori e per seguire tutto l’iter burocratico.

Quindi se la tua necessità è quella di vendere il tuo locale commerciale, potrebbe essere interessante controllare se può essere trasformata la sua destinazione d’uso in modo che sia semplice per l’acquirente valutare l’investimento!