VENDERE UN NEGOZIO e’ difficile? Posso trasformarlo in appartamento ?

Spesso in agenzia capita che alcuni proprietari,  intenzionati a vendere un negozio o un ufficio, ci affidano il compito di pubblicizzarne la vendita con l’indicazione “potrebbe essere trasformato in abitazione” ! Confrontandomi con altri Agenti Immobiliari,  questa è una tendenza che inizia a sentirsi non solo nei paesi di provincia ma ormai anche nelle periferie delle grandi città dove anche lì le chiusure dei negozi sono maggiori rispetto alle aperture di nuove attività.

Capire quindi quali sono i passi corretti per trasformare un negozio in abitazione è fondamentale, perché la cosa è possibile  ma non così semplice! Ci sono infatti le autorizzazioni e i permessi da richiedere e poi i costi da affrontare e, specialmente, capire  quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso.

Spesso i proprietari pensano che basti richiedere un cambio di destinazione al Catasto e che questo sia veloce con un minimo di spesa. Il nostro consulente tecnico, si mette sempre a disposizione per informazioni e consulenza e chiarisce sempre che questo mutamento ha vari passaggi e che avviene prima di tutto chiedendo il “permesso” al Comune. Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il Catasto. Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è quindi la pratica urbanistica comunale. 

Cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un’immobile è una classificazione che serve a indicare la funzione dell’edificio. Questa viene definita sulla base di norme urbanistiche precise. È un concetto chiave del diritto amministrativo, che ha anche un importantissimo valore giuridico. Destinando un immobile a un uso diverso da quello dichiarato si compie di fatto un illecito. Chi vuole ristrutturare un negozio per trasformarlo in un’abitazione deve quindi prestare molta attenzione alla questione del cambio di destinazione d’uso. Questo può avvenire in due modi:

  1. – Attraverso la realizzazione di opere edilizie.
  2. – Unicamente per via burocratica, senza il compimento di opere edilizie.

Le modalità variano a secondo dello stato dell’immobile da ristrutturare. Occorre in primo luogo constatare se, e quanto, il locale da trasformare in abitazione rispetti i parametri abitativi di legge e definire di conseguenza come intervenire.

I parametri da rispettare

Per legge, i locali destinati all’abitazione devono presentare dimensioni minime per quanto riguarda metratura e altezza, soprattutto per quanto concerne le camere da letto e i bagni. Un altro aspetto fondamentale, inoltre, è quello dell’illuminazione. Ogni abitazione deve infatti godere di adeguate fonti di luce naturale, posizionate in appositi spazi. Questo non è richiesto nel caso dei locali commerciali. Non da ultimo, per le abitazioni la normativa richiede anche il rispetto di standard minimi di efficienza energetica. A tal proposito, è importante ricordare che le regolamentazioni urbanistiche cambiano di comune in comune, occorre quindi basarsi unicamente sulla regolamentazione in atto nel comune in cui è situato l’immobile. Per questo, volendo cambiare la destinazione d’uso del locale, sarà necessario rivolgersi a un tecnico specializzato, che svolgerà un sopralluogo del locale da ristrutturare e si rivolgerà quindi agli uffici competenti del comune di riferimento, presentando una pratica per ottenere il titolo autorizzativo richiesto. Senza questo titolo la trasformazione del locale sarà considerata un abuso edilizio. Dopo questo passaggio si segnalerà al catasto la nuova destinazione d’uso del locale da ristrutturare. Il cambio al catasto ridefinirà anche l’ammontare della tassazione sull’immobile.

Il cambio di destinazione d’uso attraverso la realizzazione di opere edilizie

Per rientrare nella normativa spesso è necessario svolgere opere edilizie. Per questa ragione, è molto importante calcolare con largo anticipo il costo e i tempi delle opere murarie necessarie per rientrare nei parametri richiesti. Nella maggior parte dei casi occorrerà fare opere di muratura, di coibentazione e di sostituzione degli infissi. È anche molto probabile che a un edificio commerciale manchino gli allacci necessari per la costruzione di una cucina. Anche in questo caso, è fondamentale l’occhio di un esperto per calcolare l’entità dei lavori e per seguire tutto l’iter burocratico.

Quindi se la tua necessità è quella di vendere il tuo locale commerciale, potrebbe essere interessante controllare se può essere trasformata la sua destinazione d’uso in modo che sia semplice per l’acquirente valutare l’investimento!

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Bonus Acqua potabile e Bonus Mobili 2021

Bonus Acqua potabile

Lo scorso giugno, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità e i criteri per richiedere il Bonus acqua potabile 2021. La misura fiscale intende agevolare l’acquisto e l’installazione di depuratori d’acqua, sia in azienda che tra le mura domestiche. Con il Bonus s’intende anche ridurre il consumo di bottiglie di plastica.

La misura fiscale permette di ottenere un credito d’imposta del 50% delle spese sostenute, tra il 1° gennaio 2021 e il 31 dicembre 2022, per l’acquisto e il montaggio di depuratori d’acqua. L’agevolazione fiscale ha come importo massimo di 1.000 euro per ciascun immobile detenuto da persone fisiche. Per gli immobili adibiti a uso commerciale o istituzionale, per gli esercenti e per gli enti non commerciali, il Bonus prevede un tetto massimo di spesa che arriva ai 5.000 euro.

Per ottenere l’agevolazione fiscale del Bonus acqua potabile 2021, i contribuenti devono dimostrare l’importo delle spese sostenute tramite fattura elettronica o documento commerciale. Su entrambe i documenti deve essere presente il codice fiscale di chi richiede il credito d’imposta.

Questa misura sembra essere un’ottima opportunità per chiunque al fine di risparmiare sulle spese dell’acqua potabile e per ridurre l’impatto ambientale.

Bonus Mobili

Il Bonus Mobili ed Elettrodomestici è una misura fiscale. Ne possono usufruire tutti coloro i quali hanno realizzato interventi di ristrutturazione edilizia. La misura consente di portare in detrazione, sulla propria dichiarazione dei redditi, le spese sostenute per l’acquisto di: arredi, grandi elettrodomestici (di classe A+ o superiore) e mobili. La quota che viene detratta è pari al 50% delle spese effettuate.

Il Governo ha confermato la misura di detrazione fiscale anche per l’anno 2021. Alla proroga si è, inoltre, aggiunta una piacevole sorpresa. Il tetto di spesa massima per il quale si poteva richiedere la detrazione fiscale, è stato aumentato. Infatti questo è passato da 10.000 € a 16.000 €. Tuttavia è bene ricordare che il Bonus Mobili 2021, è valido solo per coloro i quali hanno realizzato un intervento di ristrutturazione anteriore al 1° Gennaio 2020. Inoltre è importante sapere che la data d’inizio lavori deve essere anteriore a quella della spesa per gli acquisti di mobili, arredi ed elettrodomestici.

Per quanto riguarda gli interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali, il Bonus Mobile ammette come interventi legittimi per ottenere la detrazione: quelli di ricostruzione o rifacimento di un immobile danneggiato da eventi naturali calamitosi; quelli di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione effettuati su singoli appartamenti. Il bonus esclude, dunque, gli interventi di manutenzione ordinari. Per cui le spese per la tinteggiatura di pareti e soffitti, per la sostituzione degli infissi o dei pavimenti, non possono essere portate in detrazione.

L’ottenimento delle detrazioni fiscali previste nel Bonus Mobili non sono automatiche ma vanno richieste esplicitamente. Per fare questo c’è bisogno d’indicare le spese sostenute nella propria dichiarazione dei redditi. Sia essa il 730 o il modello di Reddito per le Persone Fisiche.

Mutuo casa: un passo importante

L’acquisto della casa è un passo molto importante nella vita di molti, un traguardo anelato e al contempo, un po’ temuto, per gli oneri finanziari che inevitabilmente comporta: sono davvero pochi, ad oggi, coloro che possono permettersi di rogitare senza sottoscrivere un mutuo a lungo termine. 

Chi si impegna economicamente per gran parte della propria vita merita attenzione e rispetto. Cerca nel tuo agente immobiliare un centro di fiducia che ti aiuti nella scelta della soluzione migliore per realizzare il tuo sogno abitativo.

Affidati alla competenza dei nostri consulenti per tutelare al meglio i tuoi interessi!

 

Dare incarico in esclusiva all’agenzia immobiliare ti conviene!

Se stai vendendo il tuo immobile (o stai pensando di farlo), sicuramente i più ti avranno consigliato di non dare l’esclusiva all’agenzia immobiliare.

Ti avranno sicuramente detto che in questo modo non ti precludi nessuna possibilità e puoi vendere a chiunque faccia un’offerta che tu reputi soddisfacente.

Ma dinnanzi a questo solo e unico vantaggio di vendere senza un incarico in esclusiva considera che l’incarico in esclusiva presenta varie opportunità:

  • maggiori investimenti (tempo, soldi e risorse) da parte dell’agenzia immobiliare;

 

  • unico interlocutore e persona di fiducia nella trattativa;

 

  • minor spreco di tempo;

 

  • immagine dell’immobile sul mercato migliore (unica sponsorizzazione);

 

  • maggior forza di trattativa.

 

Affidando il tuo immobile ad una sola agenzia immobiliare competente sul mercato avrai la certezza che gli agenti che si occuperanno del tuo immobile siano al 100% concentrati verso il buon esito della trattativa senza rischiare la concorrenza di altre agenzie.

 

Avrai, in oltre, a che fare con un unico mediatore che si occuperà della vendita della tua casa ottenendo un minor spreco di tempo e la totale trasparenza.

 

Dal punto di vista pubblicitario ogni agenzia competente dispone di varie affiliazioni con i principali portali di vendita (immobiliare.it, idealista.it, casa.it ecc…) per cui non pensare che con l’incarico in esclusiva avrai meno persone in grado di consultare l’annuncio relativo al tuo immobile!

 

Al contrario otterrai un’immagine dell’immobile sul mercato migliore in quanto l’immobile in vendita sarà oggetto di un’unica sponsorizzazione.

 

Dinnanzi a tali vantaggi sei ancora convinto che affidare l’incarico di vendita a più agenzie sia maggiormente conveniente?

Il bonus 110% è previsto nel caso di unità collabenti?

Bene o male ormai sappiamo tutti che per quel che riguarda l’ambito dei lavori ammessi, il superbonus del 110 per cento spetta per:

  • interventi di isolamento termico sugli involucri;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari, o condomini …;
  • interventi antisismici.

E PER LE CASE INAGIBILI DETTE COLLABENTI?

Per quanto riguarda invece le unità collabenti e per gli interventi di demolizione e ricostruzione c’è un po’ di confusione.

Per avere un chiarimento è utile esaminare la risposta 210/2021 dell’Agenzia delle Entrate: è possibile ottenere l’Ecobonus anche in caso di edifici totalmente o parzialmente inagibili in quanto edifici esistenti, cioè manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Al termine dei lavori, tali edifici devono rientrare in una delle categorie degli immobili residenziali (ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9).

Il Superbonus si può anche ottenere per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera D del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).

RISPOSTA POSIVITA PER PROMUOVERE LA RIGENERAZIONE URBANA

Previsti nel bonus anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche volumetriche diverse.

Tali interventi sono ammessi solo nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali.

La volontà comune è quella di promuovere la rigenerazione urbana.

L’Agenzia delle Entrate ha aggiunto che è necessario rispettare due condizioni:

  1. I lavori devono risultare come di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente.
  2. Deve emergere il cambio di destinazione d’uso in residenziale.

APPROFONDIRE E’ DOVEROSO CON TECNICI SERI

Nel caso si desideri approfondire il discorso è doveroso chiedere un parere a seri professionisti del settore.

Contattare i professionisti è l’unico modo efficace per essere informati circa le corrette procedure da adottare senza il timore di incorrere in errori in modo da poter fruire dell’ecobonus al 11o per cento in modo semplice, veloce e sicuro.

 

VENDERE E COMPRARE CASA ? COME FARE ?

 

Uno dei principali motivi per cui si vende casa è  certamente per cambiare abitazione.

Molto spesso i proprietari hanno il dubbio se muoversi prima nell’acquisto

della nuova casa e poi vendere o viceversa.

La scelta è complessa e se privi di una corretta pianificazione, comprare casa e vendere casa contemporaneamente

porta a un notevole stress.

Anche tu ti stai chiedendo come poterti muovere ?

Leggi di seguito .

Vendere casa prima di acquistare una nuova

Iniziamo da questa possibilità:

la vendita del proprio immobile, e solo dopo effettuare l’acquisto del nuovo appartamento.

  • È evidente che questo tipo di operazione comporterà una serie di vantaggi in capo al proprietario, come ad esempio la possibilità  di poter disporre del denaro per poter effettuare lo passaggio successivo, e di essere certo del budget che si potrà impiegare per il compimento dell’operazione, finalizzando così in modo più opportuno la propria ricerca tra le offerte immobiliari disponibili.
  • Il proprietario immobiliare potrà evitare di svendere il proprio attuale appartamento, a causa della tentazione di abbassare il prezzo per poterlo collocare più rapidamente sul mercato, e potrà eventualmente impegnarsi con un nuovo mutuo, grazie all’estinzione di quello precedente, con il ricavato della vendita.
  • Tuttavia, in questo scenario non permette subito di sistemarsi nella nuova abitazione e potrebbe sorgere la possibilità di doversi trovare situazioni temporanee, come un affitto breve, con conseguenti spese e disagi.

Comprare casa prima di vendere quella attuale

  • Di contro, se si compra casa prima di vendere quella attuale, il proprietario non correrà certamente il rischio di liberare l’appartamento prima del tempo,  perché non avendo ancora  venduto la propria abitazione, non avrà alcuna scadenza fissata con l’acquirente.
  • Questa strada è perseguibile in modo efficace solamente da parte di coloro che hanno la giusta liquidità per poter adempiere a tale nuovo impegno, o che possono comunque accedere a un mutuo con ragionevole certezza. Per gli altri, rimane invece il rischio di perdere la caparra versata per la nuova casa, nell’ipotesi in cui non si riuscisse a vendere quella attuale, e reperire così i mezzi necessari per poter portare a compimento l’acquisto.
  • Inoltre, ci si potrebbe esporre al pagamento di maggiori imposte e spese se non correttamente gestite le tempistiche di vendita e riacquisto.

Ti chiederai allora la mossa giusta qual’è?

Da quanto scritto sopra appare evidente come non vi sia una soluzione preferita, ma come in realtà vi sia l’esigenza di  selezionare attentamente ogni percorso.

Questo è uno dei casi in cui l’esigenze specifiche vanno considerate attentamente e per non incorrere in problematiche serie si può chiedere il servizio attento del  Consulente Immobiliare professionista

Con lui si potrà organizzare in maniera coordinata e tranquilla i passi da effettuare per il corretto svolgimento di entrambe le transazioni.

Contatta la nostra agenzia per saperne di più! Siamo disponibili ad aiutarti.

SETTORE CASA DOPO IL 2020

Cosa è successo da marzo a dicembre 2020?

Le conseguenze della pandemia  hanno investito anche il Settore Casa. Già da subito le previsioni non erano delle più rosee. Dalle varie relazioni fatte sull’argomenta degli studiosi di Nomisma e dei vari esperiti del settore, si attendevano  flessioni considerevoli sia sui prezzi che sul numero delle compravendite.

Queste previsioni, sotto alcuni  aspetti, erano esatte:  in primo luogo la flessione del numero delle compravendite.

La diminuzione delle compravendite è stato determinato non solo dall’inattività del settore nei due mesi di lockdown, ma soprattutto dalle conseguenze economiche sui bilanci delle famiglie di quella inattività e della parziale attività dei mesi successivi.

Per quanto riguarda i prezzi,  nei primi mesi di ripresa dell’attività,  c’è stata una  sostanziale tenuta, questo perché  le crisi precedenti, soprattutto quella del 2008, hanno insegnato è che in Italia i prezzi rea

giscono con ritardo, con grande lentezza, rispetto all’evoluzione dei contesti.

Questo è un elemento di salvaguardia della solidità patrimoniale, tuttavia  è allo stesso tempo penalizza il mercato, specialmente per quelle famiglie che avranno  l’esigenza di monetizzare per garantirsi un mantenimento del proprio tenore di vita.

Quale sarà il futuro delle nostre case?    

In Italia i prezzi delle case scenderanno in misura significativa già nel corso del 2021, una tendenza particolarmente marcata al Nord.

Proprio nelle zone in cui le quotazioni degli immobili erano in moderata espansione alla fine del 2019.

Non sono quindi bastate le visite virtuali e gli acquisti di immobili on-line, che le agenzie hanno garantito in questi mesi:  il calo delle compravendite oscillerà infatti tra le 40mila e le 110mila unità in meno che, in termini di fatturato, corrisponderà a quasi 20 miliardi in meno di volumi.

L’impatto del contagio toglierà  alle città tutti i “vantaggi” avuti sinora: la diminuzione dei prezzi sarà forte  e si presume che raggiungerà il 12% a Milano, 10% a Bologna.

A Roma andrà leggermente meglio ma comunque  la riduzione dei prezzi oscillerà tra il 3% e il 10% da qui ai prossimi tre anni.

Saranno meno toccate dal problema le piccole realtà.

Non va meglio sul fronte affitti: l’emergenza in molti casi ha reso difficile per molte famiglie italiane provvedere al versamento del canone di locazione mensile.

Il governo ha previsto una serie di misure di sostegno per le fasce di reddito più basse ma la sensazione è che molte case si deprezzeranno ed aumenterà la richiesta di “affitti brevi”.

Insomma, una pesante battuta d’arresto per un settore che, dopo il brusco calo del 24% delle quotazioni tra il 2010 e il 2019, stava tornando finalmente a vedere la luce.

SI RIAPRE IL 4 MAGGIO 2020 !

TUTTI GLI Agenti Immobiliari DEVONO mettere in sicurezza Agenzia, lavoratori e clienti e seguire specifici passaggi per riaprire senza rischi, e noi per primi ci siamo attrezzati per poterlo garantire.

In questo articolo proviamo a definire i passaggi effettuati per mettere in sicurezza l’Agenzia Immobiliare, Agenti  e i nostri clienti.

Nei prossimi mesi sarà fondamentale adottare un vero e proprio protocollo di sicurezza, rendendo l’Agenzia Immobiliare un ambiente agibile senza patemi. Questo permetterà noi Agenti Immobiliari di vivere serenamente il luogo di lavoro portando avanti le mediazioni. Soprattutto, agirà da rinforzo per i  nostri clienti, che saranno tranquilli di poter fare affari con professionisti che hanno a cuore la salute e la sicurezza.

La sorta di protocollo di sicurezza per riaprire le nostra Agenzia deriva dalle linee guida dell’OMS, del Ministero della salute, della Associazioni di categoria e da esperienze di successo che sono avvenute (o stanno avvenendo) in altre realtà . Si tratta di adottare comportamenti adeguati e modificare lo spazio di lavoro per prevenire possibili contagi e contenere il rischio.

Protocollo di sicurezza per riaprire: 

La prima regola, dunque, è di lavarsi frequentemente le mani, o utilizzare  gel disinfettanti a base alcolica che abbiano una percentuale di etanolo non inferiore al 70% (come consigliato dal Ministero della Salute).

Il gel disinfettante a base di alcol sarà a disposizione per Agenti e clienti  all’ingresso dell’Agenzia. In caso di incontro, infatti, il cliente deve igienizzarsi le mani all’ingresso, perché è necessario che la procedura avvenga prima di accedere agli ambienti interni dell’Agenzia.  Va da sé che le strette di mano tanto care a noi  Agenti Immobiliari dovranno essere evitare per un po’ ! 

Vi chiediamo di entrare indossando guanti in lattice (che vanno comunque regolarmente cambiati) mascherine protettive del  tipo Ffp3 senza valvola. Ma se non se ne ha disponibilità vanno bene anche le semplici chirurgiche!

In Agenzia  la distanza da mantenere è di almeno un metro. Quindi bisognerà prestare attenzione a non avere contatti ravvicinati  ed è per questo che abbiamo messo alla Reception una banda di distanziamento oltre ad un supporto salva fiato in plexiglas.

Per quanto riguarda  il divieto di assembramenti ormai noto a tutti: appuntamenti e incontri devono prevedere un numero minimo di compresenti. Riunioni o contatti non necessari verranno gestiti a distanza e il  nostro calendario verrà  organizzato per contingentare le presenze.  Ed è per questo contesto ci preme sottolineare che abbiamo attivato  alcuni servizi che ci permettono di evitare all’essenziale gli incontri fisici e sono i seguenti:

A) Il servizio di firma elettronica di che ci permette  di firmare contratti a distanza con valore probatorio attraverso questo sistema noi Agenti  possono portare avanti le pratiche dei nostri clienti  senza per forza effettuare l’incontro fisico.

B) La visita virtuale all’immobile attraverso appunto VIRTUAL TOUR  con un sistema che tramite una videocamera a 360°  vi permetterà di visionare l’immobile direttamente da remoto in agenzia oppure attraverso il VIRTUAL OPEN HOUSE, che sarà un evento programmato attraverso una piattaforma in videoconferenza e attraverso un appuntamento stabilito tramite il quale tutti potranno partecipare alla visione dell’immobile direttamente dal divano della propria casa.

Un secondo gruppo di “buone pratiche” che adotteremo per la sicurezza nostra e vostra saranno i seguenti:

L’aerazione frequente degli ambienti  ogni 2 ore in modo da evitare l’imprigionare il virus tra le mura dell’Agenzia,  inoltre attraverso il riciclo naturale dell’aria,  con l’impianto di aerazione che verrà pulito regolarmente.

La sanificazione degli spazi è un aspetto a cui presteremo particolare scrupolo. Ogni superficie verrà lavata con prodotti igienizzanti certificati, soprattutto quelli che entrano in contatto diretto con i nostri clienti, per esempio pavimenti, scrivanie, maniglie, sedie, tastiere del pc.